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揭示调控动向 银行中报成楼市“晴雨表”

  “现在房地产处于稳定的水平,居民杠杆率在前几年较快上升后也趋于缓和,总体来看,这个领域的债务风险是可控的。目前,工行主要执行一城一策房地产差别信贷政策,根据当地调控政策的要求和市场的需求,按照风险定价原则来确定利率高低,没有一定之规。” 工行行长谷澍在该行的年中业绩发布会上表示。

  在上周陆续进行的年终业绩发布会中,中行、农行、建行高层也都纷纷关注到了住房金融领域。一直以来,四大行在该领域都保持着绝对的领先地位,数据显示,今年上半年,四大行的个人住房贷款余额累计达到约15.5万亿元。

  与政策导向和市场变化相吻合,在国家进一步收紧楼市调控、构建“房住不炒”的住房新格局趋势下,银行房贷的增长持续放缓,“差别化调控”成为了被四大行高层屡屡提及的一个高频词。此外,银行业在住房租赁市场上的新动向与新规划也值得关注。

  房贷增速持续放缓

  从各行披露的半年报来看,今年上半年个人住房贷款余额超过万亿级的只有四大行。作为该领域当仁不让的“领头羊”,工行、农行、中行和建行的上半年个人住房贷款分别为4.28万亿元、3.40万亿元、3.28万亿元和4.50万亿元,增幅分别为8.7%、8.5%、7.1%和6.8%。

  而在前一年,四大行该项业务的增幅则分别为11.6%、11.6%、9.3%和9.5%。如果再往前推一年,房贷增速放缓的趋势会更加清晰,2016年,这一数据分别为28.8%、32.8%、17.0%和29.3%。

  房贷增速的持续下降,与国家近年来对楼市持续调控的节奏息息相关。“我们始终要保持定力,对于房地产等敏感问题、重点问题,我们都在想方设法采取相应的调控措施跟进监管的一些工作。” 工行董事长易会满的这番表述,代表了当前银行业对住房金融领域的基本态度。

  而在房贷利率方面,各银行的利率也大体随着楼市的不断收紧,呈现出上升的趋势。例如,农行今年上半年按揭贷款利率总体在5.4%左右,较上年增加69个基点。不过,银行房贷利率的上涨幅度,在近期开始缩窄,部分银行在广州等热门城市的房贷利率甚至开始下跌,融360预测本轮的房贷上涨或接近尾声。

  同样值得关注的是,虽然增速持续放缓,但作为银行一项盈利稳定的业务,各家银行的房贷余额都基本保持着增长的态势。唯一例外的是民生银行,该行此项数据由去年的3509.9亿元下降为今年的2295.3亿元,下跌3.3%。而房贷余额基数较小的中小银行的涨幅则较为显著,例如贵阳银行的房贷余额涨幅,达到18.8%,不过其今年的房贷余额只有109亿元。

  此外,从贷款质量上来看,银行业的表现基本保持稳定。建行今年上半年个人住房贷款不良率0.25%,较年初上升0.01个百分点。工行和农行的不良率则均为0.29%,农行比去年年末下降了0.07个百分点。此外,招行、浦发、平安银行、上海银行的不良率也同比微降。

  差别化调控成关键词

  “中行将继续执行差异化的个人住房贷款政策,优先支持居民住房自住性需求,保持个人贷款合理投放。” 中行副行长林景臻在该行的年中业绩发布会上表示。

  积极落实国家房地产行业管控政策,继续严格执行差别化的个人住房贷款政策,或从各行高层的表述,或从其公布的相关数据都有所反映。

  谷澍介绍,工行在房贷投向上,主要支持居民自住型和改善型的住房需求,90%是首套房的资金需求,贷款的户均余额是30万元左右。一二线城市和三四线城市的比例大概为1∶1,热点城市占比逐步下降。

  “首先,我们要把握好个人住房信贷投放的区域和节奏,支持居民住房的合理信贷需求,抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。其次,要严格把握房地产开发贷款的投向,重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。再次,要严格执行各项监管要求,加强贷款的资金用途和流向的管理。” 对于下半年工行在风控该领域风险的具体做法,谷澍如是表示。

  “今年上半年从新增量来看,三、四线城市个人按揭贷款总量占比比较高,并有增大态势,总体的个人按揭贷款增量当中,投向此类城市增量占比56%,同比提高了3.9个百分点。投向一线热点城市的总体占比为9%,同时占比还在下降,比上年下降了4.5个百分点。投向二线城市的比重基本上持平,略有上升,比重上升约为36%,比重微升了0.5个百分点。” 农行副行长郭宁宁表示。

  对于下半年在该领域的动向,郭宁宁表示,农行会继续严格贯彻政策,继续实施差别化的信贷政策。在一手房、二手房并重发展的前提下,进一步加大对二手房的支持和授信服务,同时进一步提高对首套房和个人刚需住房的需求保障,提高相关的个人按揭贷款占比,并结合农行自身业务特色,发展好农民“安家贷”。

  租赁市场备受瞩目

  “据我所知,在监管部门开始关注近期市场上的‘房租贷’乱象以后,多家银行都已暂停了此项业务,他们将提高对此项业务的审查严格度。”一位业内人士向《金融时报》记者透露。

  对于商业银行推出的“房租贷”产品,中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为,要大力鼓励。“应采取正向激励等措施,推动正规金融机构进一步创新产品和服务,综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式,更好地满足租赁市场需要。但也应做好资金监控,防范房东利用住房租赁信贷产品套现。”

  作为住房租赁市场的一个重要参与主体,银行在该领域的布局广受各界关注。而作为住房金融领域的领先者,打出“要租房,到建行”品牌的建行,已将住房租赁列为该行“三大战略”之一。

  据建行中报显示,该行目前已和全国300多个地级及以上城市签订住房租赁合作协议,在243个城市实现平台上线,并与近1500家企业开展租赁市场合作。同时,其平台已累计上线房源35万余套,出租近9万套。

  “我们要按照中央的要求,解决房子真正起到居住的主要功能。我们的着力点,主要还是从多主体供给、多渠道保证方面提供信贷的支持,保证租赁住房市场供给能够满足市场的需求。”建行行长王祖继如是强调。

  关于各界对建行盈利方式的疑问,建行副行长张立林回应说,该行推出的给租户的贷款,并不经过中介,而是直接划款给出租方的,因此不存在放大杠杆、炒热租赁市场的问题。

  “我们希望获得的,是客户愿意和建行发生金融交易的关系。在推动整个市场走向透明的同时,我们可以为各主体提供各种金融服务,形成一个长期盈利模式。” 张立林表示。

  对国家高度重视培育和发展的住房租赁市场,其他银行也十分关注。农行有关负责人表示,该行各分行结合当地租赁住房市场实际情况,在平台建设、制度创新、差异化信贷政策等方面取得了突破性进展。

责任编辑:韩胜杰