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楼市去库存达到较理想状态 棚改货币化安置“降温”

  针对收紧棚改融资的市场传闻,国开行日前回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。国开行还表示,截至5月末,该行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

  对此,业内人士指出,PSL(抵押补充贷款)相关政策调整,或只是房地产全局政策“一盘棋”中的“一步”。但需要看到,棚改融资政策或已发生改变,棚改热“降温”、棚改货币化安置比例下降,是今年的大势所趋。

  “一刀切”为过度解读

  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《上海金融报》记者表示,近期市场对于棚改融资收紧可能存在过度解读。“例如,棚改项目的合同审批权限归于国开行总行在历史上并非没有先例,只是后来权限被下放至分支行。这可能是国开行根据市场情况的相机抉择。”夏丹指出,“在投放力度上,PSL项目贷款也有可能像其他房地产资金相关政策一样,从‘水龙头’上进行收和放。今年前5个月,PSL贷款投放量同比增幅已属超量。”

  据了解,地方棚改资金来源主要有四类。其中,占比近八成的主导来源是:央行将PSL贷款投放给以国开行和农发行为主的政策性银行,后者再发放专项贷款。数据显示,前5个月PSL贷款累计投放4976亿元,同比增长38.8%。截至5月末,PSL贷款余额为31247亿元,同比增长33.12%。

  夏丹指出,棚改货币化安置比例降低是今年的趋势,此前很多地方政府在政策中已弱化货币化安置比例的提法,甚至不再提及。“究其原因,一方面可能与地方政府去杠杆的目标有关,毕竟PSL的实质还是贷款;另一方面,三四线城市在棚改货币化安置进程中,出现了拆迁款被用于加杠杆买房(如用于付首付)的行为,与政策初衷不符。同时,由于去库存已达到比较理想的状态,棚改在这方面的作用有所下降。”

  至于棚改货币化安置比例下降所形成的资金缺口,夏丹认为,会有其他方式抵补缩量,如棚改专项债。近日,天津市就发行了全国首支棚改专项债券,规模为15亿元,期限为5年。

  华创证券分析师王文欢表示,“今年的棚改项目开工计划比去年少20万套,已发放的贷款会继续做,而且棚改授信和放贷之间有时间差,因此,即使今年棚改授信大幅下降,在途的授信及替换资金(棚改专项债)也将保证放贷相对稳定。”

  国泰君安分析师覃汉、高国华则指出,从短期看,很难有资金能取代央行PSL和国开行资金在棚改出资中的关键地位和体量。“尽管地方棚改专项债获批准发行,但考虑到两者在规模上的量级差距,短期的对冲作用微乎其微。这预示着,各地方政府新增棚改项目的建设将明显放缓,决策层对地产去库存的着力点或将从棚改逐步转向租赁市场。”

  违规资金仍有空子可钻

  夏丹指出,在三四线城市的房地产市场上,居民违规加杠杆的现象仍有待进一步杜绝。“例如,在消费贷方面,一些互联网金融平台的门槛比较低、审核比较少,可能需要出台一些有效的办法。”

  审计署近日指出,2017年,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

  银保监会在年初的“2018年全国银行业监督管理工作会议”上提出,今年的重要举措之一就是控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市,严肃查处各类违规房地产融资行为。

  申万宏源分析师李一民指出,金融监管因素是影响2018年房地产到位资金的核心要素。“国内贷款中的非银金融机构贷款和自筹资金中的债权类资金未在银行间市场或者证券交易所交易,可以视为广义非标融资。我们估算出2017年非标融资在房地产到位资金来源中的占比约为16.8%,金额为2.62万亿元。一旦未来金融监管趋严,房地产到位资金将被大幅压缩。”

  “如果未来有需要,政策可通过扩大‘非标’的范围,进一步封堵资金违规进入楼市。”不过,在夏丹看来,目前银行房地产贷款压降的态势,对大房企而言压力还不算太大。

责任编辑:韩昊