2015两会专题报道

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地产商需关注真实消费需求

2015年03月11日08:41         马梅若        来源:澳门网上博彩排名     发表评论

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  3月9日下午,全国政协委员张泓铭在全国政协十二届三次会议第二次全体会议上提出,对中国房地产市场新常态要“双防”并重,要有危机感及应对预案。一要防范楼市再次过热、虚火上升;二要防范楼市全局性的急速趋冷和房价大幅下跌。

  该意见契合了中央目前的楼市调控精神。与前几年强调“调控”的情况大不相同,今年政府工作报告要求稳定住房消费,支持居民的住房消费需求。由此可见,对于已经处于调整周期的房地产业来说,中央希望其从“超高增长”转入“稳态增长”。而且,2014年“9·30新政”以来决策层频频出台的利好政策也透露出,中央对房地产政策的态度已经发生转变。

  然而,这种支持性政策并不意味着楼市即将全面回暖,更不代表地产商可以再次重回疯狂拿地、一味盖房、乐享其成的吸金模式。日前万科的明星职业经理人毛大庆正式宣布离职,即给沉浸在地产业吸金美梦中的地产开发商和楼市投机人士敲响了一记警钟。

  尽管毛大庆公开表示,现在离开万科去做创客空间,并非不看好房地产行业,但是作为一名职业经理人,其的选择已经透露出,传统房地产业已不再是最优选择。

  事实上,毛大庆的选择并非孤例。据相关统计机构数据,去年年底不到一个月时间里,包括万科前任高级副总裁肖莉在内的约60家A股上市房企中,有超过80名高管离职,与前几年房地产大热时期相比,离职人数增幅明显。不少业内人士分析,房地产行业的整体下滑是导致房企高管离职频发的重要因素。

  诚然,将部分高管的离开视为房地产业将要崩盘不免有危言耸听之嫌,但是,正如毛大庆在否认看衰房地产时所言,在人口、需求结构等变化的影响下,房地产行业已经发生改变。目前,我国房地产市场的基本现状是商品房销售不振,多数地区房价仍无止跌迹象;二手房房源释放加速,市场库存大幅增加。截至2014年年末,全国商品房待售面积同比增幅达26.12%。

  在这种情况下,如果地产开发商还心存暴利时代的旧思维,认为只要造房子就有人买,甚至捂售囤房以待高价,无疑是作茧自缚。尽管随着中国的城镇化进程仍在持续,越来越多的人涌入城市,但是这部分人群有多少能转化为商品房的消费者尚且存疑。

  根据官方公布的2014年统计数据,目前中国的城镇化比例已经达到54.8%,高于世界平均水平。但这一统计方式存在着宽口径、低标准的问题,即把居住在城镇6个月以上的大量农民工也当作城镇人口统计。这一群体大约占比18个百分点,也就是两亿多人口。这部分“城镇人口”没有城市户籍,购买力低下,价格绝不“亲民”的商品房恐怕是这部分人群难以想象的消费品。

  正如政府工作报告指出的,稳定住房消费工作至关重要,但只有让当前的住房价格回归理性,回到大多数消费者可以承受的水平,才能真正把居民住房消费能力释放出来,否则在高价下鼓励居民住房消费只能是一纸空谈。

  此外,随着楼市进入调整期,楼市投资投机需求渐渐冷却,仍有购房意愿的刚需消费者想要的不仅是一套房子,更是一个舒适、合理的生活环境。而在此前“土地财政”大行其道的时期,大量快速甚至是盲目的卖地成为了最简单的GDP增长方式,商品房建设往往和外来人口进入城市的节奏以及公共服务配套的速度不匹配,导致很多地区的商品房建起来了,但并无相应的医疗、教育、商超资源支持,和真正的市场需求脱节。

  由此可见,尽管地产商开发了大量楼盘,消费者也对商品房望眼欲穿,但是由于价格、配套设施的不匹配,实际供给和现实需求难以对接。在这种情况下,房地产开发商必须密切关注广大消费者的真实置业需求,告别盲目开发、扩张数量的旧有模式。

  首先,调整住房供应结构,增加符合新型城镇化发展形势的、针对自住性需求的中小户型住房供应。这种小不意味着生活空间局促、生活品质下降,而是有针对性地设计出户型合理、空间利用充分的优质精品房。

  其次,将部分存量房转化为公寓房,并提供人性化的社区服务。除了小区绿化、周边医疗、教育资源的引入、商区的完善,还可以提供面向小区用户主题人群的针对性服务。例如,中信地产在成都开发的中信城·云特区项目就为白领们提供24小时公共办公室,扫描、打印、传真机、视频电视等设备均可随时使用。此外,中央厨房、社区图书馆等公共服务设施也一应俱全。

  事实上,面对当前楼市发展的趋势性放缓,开发商的谋新求变刻不容缓,部分地产商试图借力政府托市的政策寻求暴利实为短视之举。在地产寒冬之际,地产商唯有一方面保持清醒头脑,利用政策红利消化库存;另一方面密切关注消费者的真实需求,抓住市场热点力求转型,才能实现地产业的提质增效,避免沦为中国经济转型升级的拖累。

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