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两会观察|坚持“房住不炒” 健全“双支柱”调控框架

  3月9日,十三届全国人大一次会议新闻中心举行了以“金融改革与发展”为主题的记者会。央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在回答有关房地产金融的风险问题时表示,“我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策”,“人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策,我国的房地产信贷质量总体上良好,房地产金融风险是可控的。”

  房地产市场是与老百姓生活密切相关的热门话题。今年全国两会上,对于如何防范化解房地产金融风险、更好解决群众住房问题,人大代表、政协委员纷纷建言。比如,九三学社今年向全国政协提交了一份提案《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》,提出应加快房地产税立法并适时推进、必要时试点空置税等建议,引起广泛关注。政府工作报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;并对“稳妥推进房地产税立法”作出部署。作为国家重要宏观调控部门,央行在年初召开的工作会议上明确提出,进一步完善宏观审慎政策框架,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

  房地产市场是否能够保持平稳健康发展,与房地产金融甚至整个金融体系密切相关,从金融宏观调控的角度来看,新时代健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架,对于维护房地产金融市场和全国房地产市场平稳健康发展、防范化解系统性金融风险,具有非常重要的意义。

  中国的房地产市场在最近十几年内得到巨大发展,房地产业在给全国各地经济增长带来强大动力的同时,渐渐形成泡沫化趋势,潜藏了比较严重的金融风险。在一线城市和许多热点二三线城市,有较大比例的商品房已不再是普通居民住房,而变成一批投资群体热衷追逐的投资和投机性产品,其价格被炒作性力量反复推高,累积了大量泡沫。同时,房地产成为商业银行最大的贷款抵押品,房地产贷款在商业银行及信托机构等的贷款融资中都占有过高的比重。可以说,某些地区的房地产价格如果出现较大幅度的波动,难免会引发房地产金融风险的显性化。近几年,从各地方到中央决策层,都已充分认识到房地产泡沫化继续演化的危害和潜在的系统性风险,出台了一系列方针政策和调控措施,以防范化解房地产市场风险。这其中,央行也开始探索以“双支柱”调控框架实践,来防范化解房地产金融风险。

  央行探索以“双支柱”调控框架的初衷是加强对金融体系进行调节,抑制金融体系的顺周期波动和风险跨市场传染,维护金融体系稳定。而当前房地产金融市场风险高企的现实,无疑并没有被央行的“新探索”所忽视。在一定意义上说,如果不把房地产金融宏观审慎管理建立和健全起来,中央银行的“双支柱”调控框架就不能说是健全或完善的。由此可见,从防范化解房地产市场风险的角度看,当前央行探索和健全一个与时俱进的、广覆盖的“双支柱”调控框架,就非常必要,并具有十分重要的现实作用。

  令我们庆幸的是,通过近几年的探索实践,央行已初步建立起房地产金融的宏观审慎管理架构。比如,央行尝试综合运用贷款价值比(LTV)、债务收入比(DTI)等工具对房地产信贷市场进行逆周期调节。在总结经验的基础上,进一步改进房地产调控,强调因城施策原则,在国家统一政策的基础上,由各省级市场利率定价自律机制结合所在城市实际,自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。货币政策在保持流动性松紧适度的同时,也更加注重抑制资产泡沫,引导金融机构去杠杆,防范经济金融风险。

  但是,也要清醒地认识到,货币政策是主要调节总需求的政策,对房地产市场需求的调节虽然有一定效果,但针对性不够,效果也是有限的。毕竟房地产需求只是社会总需求中的一个组成部分,如在提高贷款利率、抑制市场主体贷款需求的操作中,房地产开发商和住房个人购买者往往通过变通的途径获得融资,因此对商品房的需求一直十分旺盛,推高商品房价的内在动力依然十分强大。同时,房地产市场基本上是一个区域性市场或局部性市场,不是真正的全国统一市场,房地产价格在一线城市和二线、三线、四线城市存在明显的差异,甚至同一个城市的中心区域与郊区的价格相差悬殊。货币政策实施存贷款利率调整等操作,无法实现对不同区域房地产市场需求的区别调节。另外,随着市场化改革的进展,房产地金融创新发展迅速,参与房地产融资的机构,除了商业银行外,信托公司、各类资产管理公司、民间金融甚至互联网金融机构等纷纷深度参与其中,国内与国际、中资与外资、国企与民营等资金都力图分一杯羹。因此,当前房地产金融市场中的乱象纷呈、风险累积、监管缺位等问题都亟待解决。而对于这些问题,不仅货币政策调节难以到位,金融监管政策也有力所不能及的“死角”。

  由此可见,要真正防范化解房地产金融市场风险,守住不发生系统性金融风险底线,需要建立房地产金融宏观审慎管理体系,需要健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架,补齐房地产金融监管短板,各部委和各地方要统筹协调,建立和健全房地产市场调控的长效机制。

责任编辑:yhao